Investir auMaroc

Le Salon de l’immobilier
marocain à Paris vient
d’ouvrir ses portes au
Parc des Expositions de
Paris-Nord - Villepinte
(1) et il devrait encore
afficher des records d’affluence.
Mais quelles sont
les motivations des acquéreurs
? Aux yeux des
retraités, la fiscalité joue
certes un rôle important,
d’autant que le pays ne
lésine pas sur les moyens
pour attirer la clientèle :
a battement d’impôt sur le
revenu pouvant atteindre
80%dès lors que la pension
de retraite est versée sur un
compte marocain, exonération des
revenus locatifs les trois premières
années et abattement de 40% les
années suivantes pour les investisseurs,
exonération totale de l’impôt
sur les plus-values de cession de la
résidence principale au-delà de huit
ans, absence de droits de succession…
Pourtant il n’y a pas que les retraités
à considérer le Maroc comme un
eldorado. Les candidats à la résidence
secondaire aussi. Pour
750.000 euros, on peut s’offrir une
villa de luxede 600m2 habitables et
5.000m2 de parc en lisière du golf de
Marrakech. Et l’éloignement n’est
pas vécu comme un handicap. Les
compagnies low cost ont investi le
territoire. Les promoteurs font également
du charme aux investisseurs.
«Au Maroc, l’investissement locatif
est en plein essor, explique Dounia
Blanc, responsable de la société Dari
Conseil. Les promoteurs marocains
prennent modèle sur le système français
en proposant des biens en complexe
touristique avec, à la clé, une
possibilité d’occupation personnelle.
»Un mécanisme qui ressemble
étrangement à l’investissement en
résidence de tourisme à la française.
«Un appartement de 100.000 euros
meublé dans une résidence de standing avec
de nombreux services hôteliers
et des équipements hors pair
(piscine, club house, hammam,
sauna, tennis, golf…) peut générer
7.000 euros de revenus locatifs sans
impôt pendant trois ans, soit 7%nets
par an »,pour suit cette conseillère en
investissement. Sans oublier l’occupation
personnelle, fixée le plus souvent
à une ou deux semaines par an.
La formule fait fureur. Comme en
France, l’investisseur confie la location
de son bien à une société gestionnaire,
créée pour l’occasion par
le promoteur ou spécialiste de la
gestion hôtelière, qui garantit la rentabilité
locative encontre partie de la
signature d’un bail, dont la durée
varie d’un contrat à l’autre entre
trois ans et neuf ans selon le gestionnaire.
«Côté remplissage, pas trop de
souci à se faire, le roi du Maroc a
clairement exprimé son désir d’accueillir
10 millions de touristes en
2010 et il fait tout pour y parvenir. »
Résultat, les projets continuent de
fleurir, rivalisant d’équipements et
de services.A Marrakech,« cent cinquante-
neuf nouveaux projets ont
reçu un avis favorable, pour une
capacité additionnelle de plus de
22.500 lits », indiquent les organisateurs
du Smap immo. «A Marrakech,
il ne reste cependant plus grand chose
d’abordable, même dans
l’ancien, les prix ont rejoint ceux de
l’Hexagone,mais pas encore ceux de
Paris », précise-t-on chez Dari
Conseil.En revanche ,à Tanger,avec
un budget de 150.000 euros à
200.000 euros, on peut investir dans
un appartement de haut standing de
80 à 100 mètres carrés. D’ailleurs,
Tanger fait désormais l’objet de
toutes les attentions. Le groupe Addoha
y prévoi t la
construction d’une marina,
d’hôtels haut de
gamme, de centres commerciaux et
de2.000logements...
Les premières
villas,dont les prix varient
entre 3,5 et 5,5millions de
dirhams(2),seront livrées
en2010.A comparer avec
le prix d’un appartement
moyen de gamme qui se
négocie 10.000 dirhams le
mètre carré,soit870euros
le mètre carré et ceux de
haut standing autour de
15.000 dirhams, soit au tour de
1.300euros.Reste
que sur la Corniche ou dans le centre,
les programmes neufs s’affichent désormais
autour de 20.000 dirhams le
mètre carré. D’autres complexes
touristiques sont en projet sur la
«Costa del Sol » marocaine et à
Tétouan, mais aussi à Fès, Casablanca,
Agadir…Attention, les exonérations
fiscales ne concernent que le neuf.
Quant aux critères d’investissement,
ils restent les mêmes qu’en
France.L’emplacement du bien doit
être la priorité. Il ne faut pas non plus
céder à une pratique courante au
Maroc : le dessous de table. L’investisseur
pourrait le regretter au moment
de la revente. « L’Etat marocain garantit
la sortie du capital investi
y compris la plus-value, à condition
de pouvoir prouver le prix payé au
départ », précise encore Dounia
Blanc.En outre, mieux vaut s’entourer
des conseils d’un avocat et ne
jamais signer un document non traduit dans la langue de l’acquéreur.
Le conseil vaut d’autant plus pour l’ancien où les bien sont un inconvénient
majeur : les titres de propriété ne
sont pas toujours bien établis. Un
problème qui se pose pour les riads
souvent passés aux mains de nombreux héritiers.